Edytujesz Podręcznik Kredytowy

Z Kredytopedia

Uwaga: Nie jesteś zalogowany.

Twój adres IP zostanie zapisany w historii edycji strony.
Edycja może zostać wycofana. Porównaj ukazane poniżej różnice między wersjami, a następnie zapisz zmiany.
Aktualna wersja Twój tekst
Linia 1: Linia 1:
#REDIRECT [[Czesto zadawane pytania]]
+
== Podstawowe pojęcia ==
 +
 
 +
=== Oprocentowanie ===
 +
 
 +
=== LTV ===
 +
 
 +
=== Spread walutowy ===
 +
 
 +
=== Ryzyko kursowe ===
 +
 
 +
=== Ryzyko stopy procentowej ===
 +
 
 +
== Koszty ponoszone przy kredycie hipotecznym ==
 +
 
 +
* skrótowe wytłumaczenie, prowizji, ubezpieczeń itd.
 +
 
 +
== Proces kredytowy ==
 +
 
 +
 
 +
 
 +
== Często zadawane pytania ==
 +
 
 +
=== Umowa przedwstępna ===
 +
 
 +
'''Na co zwrócić uwagę przy sporządzaniu umowy przedwstępnej?'''
 +
 
 +
Umowa przedwstępna określa warunki zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości
 +
Przy sporządzaniu umowy należy zwrócić uwagę na:
 +
* wystarczająco długi termin podpisania umowy przyrzeczonej (omówiony szczegółowo poniżej),
 +
* harmonogram przelewu transz współmierny ze stopniem zaawansowania prac,
 +
* określenie wysokości zadatku lub zaliczki (zwyczajowo 5-10% wartości nieruchomości),
 +
* wysokość odsetek karnych
 +
* nazwę umowy - prawidłowa nazwa to umowa przedwstępna (art. 389 Kodeksu cywilnego), dzięki czemu egzekucja praw w przypadku niewywiązania się Zbywcy z umowy będzie łatwiejsza
 +
 
 +
{{Info | tekst = '''Zadatek a zaliczka''': W przypadku odstąpienia od umowy jednej ze stron, drugiej stronie należy się wysokość zadatku (art. 394 Kodeksu cywilnego). Postępowanie z zaliczką nie jest zdefiniowane w prawie i należy określić je w umowie. | style = width:80% }}
 +
 
 +
 
 +
'''Ile czasu trwa proces uzyskiwania kredytu?'''
 +
 
 +
Rekomendujemy zapisanie w umowie przedwstępnej:
 +
* minimum 2 miesięcznego terminu na podpisanie umowy przyrzeczonej, tj. umowy przeniesienia własności na '''rynku wtórnym''' oraz
 +
* minimum 2,5 miesięcznego terminu do uruchomienia pierwszej transzy kredytu na '''rynku pierwotnym'''.
 +
Okres ten powinien być ustalany indywidualnie w zależności od sytuacji finansowej oraz prawnej.
 +
 
 +
{{Info | tekst = '''Pamiętaj''': Wniosek kredytowy zostanie rozpatrzony dopiero po dostarczeniu ostatniego dokumentu. | style = width:80% }}
 +
 
 +
=== Ubieganie się o kredyt ===
 +
 
 +
'''Czy można składać wnioski kredytowe do kilku banków?'''
 +
 
 +
Tak, stanowi to dobrą praktykę. Po pierwsze, złożenie wniosku kredytowego do kilku banków zwiększa szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej. Po drugie, pozytywne decyzje kredytowe z kilku banków poprawiają naszą pozycję negocjacyjną, co w efekcie może skutkować lepszą ofertą kredytową. Zazwyczaj, rekomendujemy składanie wniosków kredytowych do 2-3 banków.
 +
 
 +
'''Co jest bardziej atrakcyjne - kredyt w złotówkach czy w walucie obcej?'''
 +
 
 +
Odpowiedzi na to pytanie należy szukać w zależności od indywidualnej sytuacji klienta. Można natomiast przedstawić zalety i wady poszczególnych rozwiązań.
 +
{| border="1" cellpadding="2"
 +
|-
 +
!
 +
! Kredyt w złotówkach
 +
! Kredyt w walucie obcej
 +
|-
 +
| '''Zalety'''
 +
|
 +
* brak ryzyka kursowego
 +
|
 +
* niższe oprocentowanie kredytu
 +
* średnio niższa rata kredytu
 +
* możliwość obniżenia salda kredytu w wyniku zmian kursowych
 +
|-
 +
| '''Wady'''
 +
|
 +
* wyższe oprocentowanie kredytu
 +
* średnio wyższa rata kredytu
 +
|
 +
* koszt spreadu walutowego
 +
* ryzyko kursowe
 +
|}
 +
 
 +
=== Po uruchomieniu kredytu ===
 +
 
 +
'''Czy nieruchomość obciążoną hipoteką można sprzedać przed spłatą kredytu?'''
 +
 
 +
Tak, istnieje taka możliwość. Procedura spłaty kredytu Zbywcy jest następująca:
 +
# Bank Kupującego otrzymuje zaświadczenie z Banku Zbywcy o saldzie kredytu i numerze konta do wcześniejszej całkowitej spłaty
 +
# Bank Kupującego przelewa pierwszą transzę kredytu na całkowitą spłatę zadłużenia Zbywcy w Banku Zbywcy
 +
# Bank Zbywcy wystawia zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu Zbywcy
 +
# Kupujący składa wniosek w sądzie o wykreślenie Banku Zbywcy i o wpisanie Banku Kupującego
 +
# Bank Kupującego przelewa pozostałe środki na zakup mieszkania do Zbywcy
 +
 
 +
 
 +
'''Czy bank jest właścicielem kupowanej nieruchomości?'''
 +
 
 +
Nie - właścicielami nieruchomości pozostają Kredytobiorcy. Wpis w księdze wieczystej jest jedynie formą zabezpieczenia wierzytelności. Z drugiej strony banki w swoich umowach kredytowych wprowadzają zapisy, które na właściciela nieruchomości nakładają pewne obowiązki. Są to:
 +
* ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych (tzw. ubezpieczenie murów, obowiązuje w trakcie trwania umowy kredytowej),
 +
* zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w danej nieruchomości (zazwyczaj),
 +
* zakaz sprzedaży nieruchomości bez pisemnej zgody banku (pod groźbą wypowiedzenia umowy).
 +
 
 +
 
 +
'''Wybrałem kredyt ze stałą ratą miesięczną. Dlaczego wysokość raty uległa zmianie?'''
 +
 
 +
Istnieją dwie podstawowe możliwości:
 +
# Zmieniło się oprocentowanie kredytu. Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce jest zmienne (por. oprocentowanie kredytu powyżej). Wraz ze zmianą stopy referencyjnej ([[WIBOR]] / [[EURIBOR]] / [[LIBOR]]]) zmienia się wysokość oprocentowania i tym samym wysokość raty kredytu.
 +
# Kredyt został zaciągnięty w walucie obcej (np. w Euro). W tym przypadku kwota raty jest przeliczana na złotówki po ''aktualnym kursie sprzedaży''.
 +
 
 +
Przykład: Załóżmy, iż rata kredytu denominowanego w walucie obcej wynosi 500 Euro.
 +
* Przy kursie [[EUR]]/[[PLN]] równym 4, rata wyrażona w złotych wynosi 500 * 4 = 2000 [zł].
 +
* Przy kursie [[EUR]]/[[PLN]] równym 3, rata wyrażona w złotych wynosi 500 * 3 = 1500 [zł].
 +
{{Info | tekst = '''Pamiętaj''': wysokość raty kredytu hipotecznego zmienia się w trakcie spłaty kredytu. | style = width:80% }}
 +
 +
 
 +
'''Czym różni się kredyt indeksowany do waluty obcej od kredytu denominowanego?'''
 +
 
 +
Na początek o tym, co jest wspólne. Zarówno w przypadku kredytu indeksowanego do waluty obcej, jak i kredytu denominowanego Kredytobiorcy ponoszą ryzyko walutowe, tj. ryzyko umocnienia się waluty kredytu w stosunku do złotówki. Różnica polega na tym, iż:
 +
* w przypadku kredytu indeksowanego - kwota kredytu jest podana w złotych i kwota uruchomionego kredytu wyrażona w złotych jest zawsze równa kwocie wnioskowanego kredytu (kwota uruchomionych środków jest równa kwocie wnioskowanej)
 +
* w przypadku kredytu denominowanego - kwota kredytu jest podana w walucie obcej (ustalane podczas sporządzania umowy), i ze względu na wahania kursowe równowartość kwoty w złotówkach w dniu uruchomienia może ulec obniżeniu (kwota uruchomionych środków wyrażona w złotych nie musi być równa wnioskowanej kwocie).
 +
 
 +
{{Info | tekst = '''Kredyt indeksowany a kredyt denominowany''': kredyt indeksowany jest bezpieczniejszy pod względem zapewnienia 100% uruchomionych środków. | style = width:80% }}
 +
 
 +
 
 +
'''Czy jest możliwa spłata kredytu w walucie obcej? Czy to się opłaca?'''
 +
 
 +
Tak, zgodnie z postanowieniami rekomendacji S (II) wszystkie banki polskie mają obowiązek umożliwienia spłaty kredytu hipotecznego w walucie obcej. Np. zaciągając kredyt walutowy denominowany w Euro, mamy możliwość spłaty kredytu bezpośrednio w tej walucie. W takim przypadku co miesiąc przelewamy określoną liczbę Euro na specjalne konto w banku lub wpłacamy tą kwotę bezpośrednio w kasie banku.
 +
 
 +
Jednakże koszty takiej transakcji są zazwyczaj na tyle wysokie, iż nie rekompensują korzyści wynikających z ponoszenia mniejszego [[spread walutowy|spreadu walutowego]]. Także, o ile nie zarabiają Państwo bezpośrednio w euro, dolarach, czy frankach szwajcarskich, to taka operacja jest raczej nieopłacalna (por. http://salomonfinance.pl/pdf/Rekomendacja-S-II-zmiana-na-lepsze-Bankier.pl.pdf).
 +
 
 +
 
 +
 
 +
'''Czy mogę przy okazji kredytu hipotecznego skonsolidować swoje pozostałe zobowiązania? Czy to się opłaca?'''
 +
 
 +
Tak, w większości banków istnieje taka możliwość. Operacja taka jest opłacalna, ponieważ oprocentowanie kredytu gotówkowego jest niejednokrotnie kilkanaście procent wyższe w skali roku. To sprawia, iż korzyści mogą być znaczne.
 +
 
 +
'''Jaki powinienem mieć wkład własny?'''
 +
 
 +
Aktualnie wciąż można uzyskać kredyt (także w walucie obcej) nie posiadając wkładu własnego. Nie mniej jednak zalecane minimum wynosi 10% wartości nieruchomości. Posiadając już wkład własny na tym poziomie, paleta banków do wyboru znacznie się poszerzy. Co więcej, w przypadku posiadania wkładu własnego na poziomie min. 20% nie zapłacimy składki ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
 +
 
 +
 
 +
'''Czy kwalifikuję się na program Rodzina Na Swoim?'''
 +
 
 +
W przypadku kredytu Rodzina Na Swoim warunki programu muszą spełnić:
 +
* kredytobiorcy (status rodzinny, status właścicielski)
 +
* nieruchomość (powierzchnia, cena metra kwadratowego, przeznaczenie na cele mieszkaniowe)
 +
Szczegółowe wymagania programu zostały przedstawione na stronie http://www.kredytopedia.pl/wiki/Rodzina_na_swoim)
 +
 
 +
 
 +
'''Na co warto zwrócić uwagę przy wyborze kredytu? (czy to nie za ogólne?)'''
 +
 
 +
'''Jakich formalności należy dopełnić po podpisaniu umowy kredytowej?'''
 +
 
 +
=== Zmiana banku ===
 +
 
 +
'''Jak zatem zmienić bank?'''
 +
 
 +
Procedura uzyskania [[kredyt refinansowy|kredytu refinansowego]] przypomina pierwotne wnioskowanie o kredyt i przebiega w następujący sposób:
 +
# Dotychczasowy bank wystawia zaświadczenie o wysokości salda kredytu z numerem konta do całkowitej wcześniejszej spłat
 +
# Nowy bank przelewa środki na konto dotychczasowego banku
 +
# Dotychczasowy bank wystawia zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu
 +
# W sądzie składany jest wniosek o wykreślenie dotychczasowego banku i wpisanie nowego banku do IV działu księgi wieczystej
 +
 
 +
 
 +
'''Jakie koszty ponoszę podczas zmiany banku?'''
 +
 
 +
W dotychczasowym banku ponosimy ewentualnie koszt prowizji od wcześniejszej spłaty. Prowizja od wcześniejszej spłaty jest wyrażona jako procentowa wartość od ''nadpłacanego kapitału'' (zazwyczaj do 2%).
 +
 
 +
W nowym banku głównym kosztem jest koszt prowizja od udzielenia kredyt. Pozostałymi kosztami są koszt spreadu walutowego, koszt ubezpieczenia pomostowego oraz koszty sądowe (por. [[koszty okołokredytowe]])
 +
 
 +
'''Czy muszę wiązać się z jednym bankiem na 30 lat?'''
 +
 
 +
Nie, podpisanie umowy kredytowej z bankiem opiewającej na okres 30-letni nie oznacza, iż kredytu nie można spłacić wcześniej. Jest wręcz odwrotnie! Pierwsza możliwość to wcześniejsza samodzielna spłata kredytu ze środków własnych. Druga możliwość to tzw. [[kredyt refinansowy]], czyli kredyt na kredyt. W większości banków całkowita spłata kredytu w ciągu pierwszych 3-5 lat trwania umowy kredytowej wiążę się z zapłaceniem prowizji od wcześniejszej spłaty.
 +
 
 +
=== Załączniki ===
 +
# [[Lista dokumentów (kredyt hipoteczny)]]
 +
# [[Koszty okołokredytowe]]
 +
# [[Rodzina na swoim]]
 +
 
 +
'''Partner merytoryczny:''' [[Grafika:Salomon Finance logo.jpeg|150px]]

Wszelki wkład na Kredytopedia może być edytowany, zmieniany lub usunięty przez innych użytkowników. Jeśli nie chcesz, żeby Twój tekst był dowolnie zmieniany przez każdego i rozpowszechniany bez ograniczeń, nie umieszczaj go tutaj.
Zapisując swoją edycję, oświadczasz, że ten tekst jest Twoim dziełem lub pochodzi z materiałów dostępnych na warunkach domeny publicznej lub kompatybilnych (zobacz także Kredytopedia:Prawa_autorskie). PROSZĘ NIE WPROWADZAĆ MATERIAŁÓW CHRONIONYCH PRAWEM AUTORSKIM BEZ POZWOLENIA WŁAŚCICIELA!

Anuluj | Pomoc w edycji (otwiera się w nowym oknie)