Podręcznik Kredytowy: Różnice pomiędzy wersjami

Z Kredytopedia
Linia 1: Linia 1:
 +
__notoc__
 
== Podstawowe pojęcia ==
 
== Podstawowe pojęcia ==
  

Wersja z 09:57, 6 paź 2010

Salomon Finance Logo.jpg

Podstawowe pojęcia

Oprocentowanie

Oprocentowanie kredytu jest podstawowym parametrem determinującym koszt kredytu hipotecznego. W przypadku kredytów hipotecznych na oprocentowanie składają się dwa elementy:

  • marża banku - ustalana indywidualnie przez każdy bank, stanowi podstawowy element konkurencyjności danej oferty kredytu hipotecznego, marża co do zasady jest stała w całym okresie kredytowania,
  • stopa referencyjna - jej podstawą są stawki procentowe dla pożyczek pieniężnych na rynku międzybankowym, innymi słowy to oprocentowanie, po którym banki pożyczają sobie pieniądze np. WIBOR dla PLN. Stopy te kształtują się odmiennie dla różnych walut. Stosowane przez banki stopy referencyjne są na zbliżonym poziomie, niewielkie różnice mogą wynikać jedynie z różnej metodologii doboru stóp.

Gdy weźmiemy pod uwagę kredyty udzielane w Polsce, oprocentowanie buduję się w następujący sposób:

WIBOR (3M lub 6M) + marża banku
  • w walucie obcej:
LIBOR/EURIBOR danej waluty (3M lub 6M) + marża banku


LTV

LTV (ang. Loan To Value) - stosunek wartości kwoty kredytu hipotecznego do wartości zabezpieczenia (w uproszczeniu: cena transakcyjna)

LTV = kwota kredytu brutto / wartość zabezpieczenia

Przykład: jeżeli wyceniona wartość lub cena sprzedaży nieruchomości wynosi 500.000 PLN, a kwota kredytu hipotecznego 450.000 PLN, to LTV wynosi 90%.

Spread walutowy

Różnica pomiędzy kursem kupna i kursem sprzedaży waluty obcej.


W przypadku kredytów w walucie obcej, spread walutowy stanowi dodatkowy koszt dla kredytobiorcy. Bywa, że banki ustawiają dla kredytów hipotecznych szersze widełki w tabelach kursowych. Spread walutowy sprawia, że rata kredytu może być o ok 5% wyższa (w niektórych przypadkach nawet o 12%).


Dla przykładu, biorąc kredyt denominowany we frankach szwajcarskich na kwotę 100 000 CHF, bank zanim wypłaci kredytobiorcy środki musi wymienić przyznaną we frankach kwotę na polskie złote. Przeliczenie odbywa się po kursie kupna (bank musi odkupić od klienta franki z przyznanego kredytu by wypłacić kredytobiorcy kwotę kredytu/transzę w PLN). Spłacając raty kredytu, kredytobiorca dostarcza polskie złote, które bank zamienia na franki szwajcarskie tym razem po kursie wyższym, czyli kursie sprzedaży (bank musi nam sprzedać walutę obcą).

Ryzyko kursowe

Ryzyko walutowe - odnosi się bezpośrednio do kredytów branych w obcej walucie. Ryzyko to związane z wahaniami kursów walut wobec złotówki. Wszelkie zmiany kursu znajdą odniesienie w wysokości naszej raty.

Przykład: Pan Kowalski w lipcu 2008 roku zdecydował się na kredyt hipoteczny w wysokości 150 000 PLN na okres 20 lat, po średnim kursie franka szwajcarskiego - 2,10. W przeliczeniu na CHF pan Kowalski pożyczył od banku kwotę w wysokości ok. 71 500 CHF. W dwa lata udało się spłacić ok 10 000 PLN czystego kapitału. Wynika z tego, iż do spłaty wciąż pozostało ok 140 000 PLN, co równe jest 70 000 CHF plus odsetki. Niestety, w tym samym okresie kurs franka szwajcarskiego umocnił się i wyniósł 2,70. Wynika z tego, że 70 000 CHF pozostałe do spłaty, wynosi w przeliczeniu na złotówki ok 189 000 PLN. To prowadzi bezpośrednio do wzrostu wysokości raty.


Należy jednak zaznaczyć, iż mechanizm ten działa także w drugą stronę. Jeżeli w tym samy okresie kurs franka szwajcarskiego uległ osłabieniu, to wysokość raty kredytu spadnie.

Ryzyko stopy procentowej

Ryzyko stopy procentowej związane jest ze zmianami wysokości stóp procentowych. Zmiany te zarządzane są przez Radę Polityki Pieniężnej i wpływają na wysokość kredytu. W przypadku PLN ryzykiem stopy procentowej będzie wzrost stawki WIBOR, dla kredytów w walucie obcej wzrost stawki LIBOR lub EURIBOR.


Proces kredytowy

Krok 1. Pierwsze spotkanie - analiza kredytowa

Spotkanie o charakterze organizacyjnym - zebranie danych potrzebnych do wyliczenia zdolności kredytowej (informacje o stanie aktualnych zobowiązań finansowych, wysokości dochodów etc.). Określenie preferencji Klienta co do warunków kredytu (waluta, okres, rodzaj rat etc.). Omówienie najważniejszych kwestii związanych z procesem uzyskiwania kredytu.


Krok 2. Weryfikacja i prezentacja najlepszych ofert

Zbadanie rynku ofert kredytów pod kątem ich atrakcyjności. Analiza porównawcza wybranych ofert. Pisemna prezentacja ofert najkorzystniejszych, zawierająca szczegółowy opis (wysokość prowizji, marży, ubezpieczeń i innych kosztów wpływających na atrakcyjność oferty). Możliwość omówienia ofert z doradcą. Wybór banków, w których zostaną złożone wnioski kredytowe (zazwyczaj 2-3 banki).


Krok 3. Gromadzenie dokumentów i składanie wniosków

Przedstawienie listy wymaganych dokumentów (dotyczących m.in zarobków oraz sytuacji prawnej kredytowanej nieruchomości). Gromadzenie dokumentów aż do uzyskania wymaganego przez bank kompletu. Złożenie wniosków do banków.


Krok 4. Decyzja kredytowa

Wydanie przez bank decyzji o udzieleniu kredytu po przeprowadzeniu analizy finansowej oraz prawnej. W tym etapie bank może żądać dostarczenia dodatkowych dokumentów lub złożenia stosownych wyjaśnień. Przed decyzją właściwą bank może wydać decyzję wstępną, a decyzja właściwa uwarunkowana jest spełnieniem określonych wymagań.


Krok 5. Negocjacje cenowe

Na tym etapie prowadzone są negocjacje cenowe z bankiem. Dysponowanie decyzjami kredytowymi (por. krok 3.) z kilku banków ułatwia negocjowanie warunków. Na ostateczne warunki znaczny wpływ ma wysokość kredytu, sytuacja finansowa kredytobiorców oraz wnoszony wkład własny, jak również sytuacja na rynku (bieżąca skłonność banków do udzielania kredytów).


Krok 6. Spełnienie warunków do umowy

Po uzyskaniu decyzji właściwej w poszczególnych bankach następuje wybór najkorzystniejszej oferty. Należy spełnić warunki do przygotowania umowy (np. okazać oryginały wymaganych dokumentów, przedstawić operat szacunkowy nieruchomości). Po spełnieniu wymagań oraz akceptacji warunków umowy bank zleca przygotowanie umowy kredytowej


Krok 7. Podpisanie umowy kredytowej

Podpisanie umowy kończy proces ubiegania się o kredyt. Klient ostatecznie zawiera umowę z bankiem na warunkach zapisanych w umowie. Przed podpisaniem umowy należy ją przeanalizować i wyjaśnić niejasne kwestie.


Krok 8. Uruchomienie kredytu

Zanim bank wypłaci środki z kredytu Klient jest zobowiązany do wypełnienia warunków do uruchomienia kredytu, np.

  • okazanie aktu notarialnego kupna-sprzedaży,
  • złożenie wniosku o ustanowienie hipoteki,
  • potwierdzenie opłacenia podatków i opłat skarbowych,
  • złożenie dyspozycji uruchomienia kredytu.


Często zadawane pytania (FAQ)

Umowa przedwstępna

Na co zwrócić uwagę przy sporządzaniu umowy przedwstępnej?

Umowa przedwstępna określa warunki zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości Przy sporządzaniu umowy należy zwrócić uwagę na:

  • wystarczająco długi termin podpisania umowy przyrzeczonej (omówiony szczegółowo poniżej),
  • harmonogram przelewu transz współmierny ze stopniem zaawansowania prac,
  • określenie wysokości zadatku lub zaliczki (zwyczajowo 5-10% wartości nieruchomości),
  • wysokość odsetek karnych,
  • nazwę umowy - prawidłowa nazwa to umowa przedwstępna (art. 389 Kodeksu cywilnego), dzięki czemu egzekucja praw w przypadku niewywiązania się Zbywcy z umowy będzie łatwiejsza.


Ile czasu trwa proces uzyskiwania kredytu?

Rekomendujemy zapisanie w umowie przedwstępnej:

  • minimum 2 miesięcznego terminu na podpisanie umowy przyrzeczonej, tj. umowy przeniesienia własności na rynku wtórnym oraz
  • minimum 2,5 miesięcznego terminu do uruchomienia pierwszej transzy kredytu na rynku pierwotnym.

Okres ten powinien być ustalany indywidualnie w zależności od sytuacji finansowej oraz prawnej.


Wybór banku

Jaki powinienem mieć wkład własny?

Aktualnie wciąż można uzyskać kredyt (także w walucie obcej) nie posiadając wkładu własnego. Nie mniej jednak zalecane minimum wynosi 10% wartości nieruchomości. Posiadając wkład własny już na tym poziomie, paleta banków do wyboru znacznie się poszerzy. Co więcej, w przypadku posiadania wkładu własnego na poziomie min. 20% nie zapłacimy w większości banków ani złotówki tytułem ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.


Czy kwalifikuję się do programu Rodzina Na Swoim?

W przypadku kredytu Rodzina Na Swoim warunki programu muszą spełnić:

  • kredytobiorcy (status rodzinny, status właścicielski)
  • nieruchomość (powierzchnia, cena metra kwadratowego, przeznaczenie na cele mieszkaniowe)

Szczegółowe wymagania programu zostały przedstawione na stronie http://www.kredytopedia.pl/wiki/Rodzina_na_swoim)


Na co warto zwrócić uwagę przy wyborze kredytu?

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na koszty związane z udzieleniem i spłatą kredytu:

  • wysokość oprocentowania i wysokość raty kredytowej,
  • wysokość prowizji od udzielenia kredytu,
  • wysokość ubezpieczeń, spreadu walutowego, kosztu prowadzenia konta bankowego itd.


Mniejszą wagę należy przyłożyć do:

  • czasu wnioskowania o kredyt,
  • elastyczności banku pod względem wymaganych dokumentów.


Co jest bardziej atrakcyjne - kredyt w złotówkach czy w walucie obcej?

Odpowiedzi na to pytanie należy szukać w zależności od indywidualnej sytuacji klienta. Można natomiast przedstawić zalety i wady poszczególnych rozwiązań.

Kredyt w złotówkach Kredyt w walucie obcej
Zalety
  • brak ryzyka kursowego
  • niższe oprocentowanie kredytu
  • średnio niższa rata kredytu
  • możliwość obniżenia salda kredytu w wyniku zmian kursowych
Wady
  • wyższe oprocentowanie kredytu
  • średnio wyższa rata kredytu
  • koszt spreadu walutowego
  • ryzyko kursowe


Ubieganie się o kredyt

Czy można składać wnioski kredytowe do kilku banków?

Tak, co więcej, stanowi to dobrą praktykę. Po pierwsze, złożenie wniosku kredytowego do kilku banków zwiększa szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej. Po drugie, pozytywne decyzje kredytowe z kilku banków poprawiają naszą pozycję negocjacyjną, co w efekcie może skutkować lepszą ofertą kredytową. Zazwyczaj, rekomendujemy składanie wniosków kredytowych do 2-3 banków.


Czy mogę przy okazji kredytu hipotecznego skonsolidować swoje pozostałe zobowiązania? Czy to się opłaca?

Tak, w większości banków istnieje taka możliwość. Operacja taka jest opłacalna, ponieważ oprocentowanie kredytu gotówkowego jest niejednokrotnie wyższe o kilkanaście punktów procentowych w skali roku. Tak więc korzyści finansowe mogą być znaczne.


Czym różni się kredyt indeksowany do waluty obcej od kredytu denominowanego?

Na początek o tym, co jest wspólne. Zarówno w przypadku kredytu indeksowanego do waluty obcej, jak i kredytu denominowanego Kredytobiorcy ponoszą ryzyko walutowe, tj. ryzyko umocnienia się waluty kredytu w stosunku do złotówki. Różnica polega na tym, iż:

  • w przypadku kredytu indeksowanego - kwota kredytu jest podana w złotych i kwota uruchomionego kredytu wyrażona w złotych jest zawsze równa kwocie wnioskowanego kredytu (kwota uruchomionych środków jest równa kwocie wnioskowanej)
  • w przypadku kredytu denominowanego - kwota kredytu jest podana w walucie obcej (ustalane podczas sporządzania umowy), i ze względu na wahania kursowe równowartość kwoty w złotówkach w dniu uruchomienia może ulec obniżeniu (kwota uruchomionych środków wyrażona w złotych nie musi być równa wnioskowanej kwocie).


Czy jest możliwa spłata kredytu w walucie obcej? Czy to się opłaca?

Tak, zgodnie z postanowieniami rekomendacji S (II) wszystkie banki polskie mają obowiązek umożliwienia spłaty kredytu hipotecznego w walucie obcej. Np. zaciągając kredyt walutowy denominowany w Euro, mamy możliwość spłaty kredytu bezpośrednio w tej walucie. W takim przypadku co miesiąc przelewamy określoną liczbę Euro na specjalne konto w banku lub wpłacamy tą kwotę bezpośrednio w kasie banku.

Jednakże koszty takiej transakcji są zazwyczaj na tyle wysokie, iż nie rekompensują korzyści wynikających z ponoszenia mniejszego spreadu walutowego. Także, o ile nie zarabiają Państwo bezpośrednio w euro, dolarach, czy frankach szwajcarskich, to taka operacja jest raczej nieopłacalna (por. http://salomonfinance.pl/pdf/Rekomendacja-S-II-zmiana-na-lepsze-Bankier.pl.pdf).

Po uruchomieniu kredytu

Czy nieruchomość obciążoną hipoteką można sprzedać przed spłatą kredytu?

Tak, istnieje taka możliwość. Procedura spłaty kredytu Zbywcy jest następująca:

  1. Bank Kupującego otrzymuje zaświadczenie z Banku Zbywcy o saldzie kredytu i numerze konta do wcześniejszej całkowitej spłaty
  2. Bank Kupującego przelewa pierwszą transzę kredytu na całkowitą spłatę zadłużenia Zbywcy w Banku Zbywcy
  3. Bank Zbywcy wystawia zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu Zbywcy
  4. Kupujący składa wniosek w sądzie o wykreślenie Banku Zbywcy i o wpisanie Banku Kupującego
  5. Bank Kupującego przelewa pozostałe środki na zakup mieszkania do Zbywcy


Czy bank jest właścicielem kupowanej nieruchomości?

Nie - właścicielami nieruchomości pozostają Kredytobiorcy. Wpis w księdze wieczystej jest jedynie formą zabezpieczenia wierzytelności. Z drugiej strony banki w swoich umowach kredytowych wprowadzają zapisy, które na właściciela nieruchomości nakładają pewne obowiązki. Są to:

  • ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych (tzw. ubezpieczenie murów, obowiązuje w trakcie trwania umowy kredytowej),
  • zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w danej nieruchomości (zazwyczaj),
  • zakaz sprzedaży nieruchomości bez pisemnej zgody banku (pod groźbą wypowiedzenia umowy).


Wybrałem kredyt ze stałą ratą miesięczną. Dlaczego wysokość raty uległa zmianie?

Istnieją dwie podstawowe możliwości:

  1. Zmieniło się oprocentowanie kredytu. Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce jest zmienne (por. oprocentowanie kredytu powyżej). Wraz ze zmianą stopy referencyjnej (WIBOR / EURIBOR / LIBOR]) zmienia się wysokość oprocentowania i tym samym wysokość raty kredytu.
  2. Kredyt został zaciągnięty w walucie obcej (np. w Euro). W tym przypadku kwota raty jest przeliczana na złotówki po aktualnym kursie sprzedaży.

Przykład: Załóżmy, iż rata kredytu denominowanego w walucie obcej wynosi 500 Euro.

  • Przy kursie EUR/PLN równym 4, rata wyrażona w złotych wynosi 500 * 4 = 2000 [zł].
  • Przy kursie EUR/PLN równym 3, rata wyrażona w złotych wynosi 500 * 3 = 1500 [zł].


Jakich formalności należy dopełnić po podpisaniu umowy kredytowej, a przed uruchomieniem kredytu?

Zobowiązania w stosunku do banku są zapisane w umowie kredytowej. Mogą nimi być:

  • opłacenie składek ubezpieczenia na życie / ubezpieczenia nieruchomości,
  • opłacenie prowizji od udzielenia kredytu / składki ubezpieczenia niskiego wkładu własnego,
  • podpisanie umowy przeniesienia własności,
  • złożenie wniosku do sądu o ustanowienie zabezpieczenia na hipotece,
  • podpisanie umowy cesji praw z umowy z deweloperem,
  • opłacenie podatku od czynności cywilno-prawnych związanych z zakupem nieruchomości,
  • opłacenie podatku od czynności cywilno-prawnych związanych z ustanowieniem hipoteki.


Zmiana banku

Czy muszę wiązać się z jednym bankiem na 30 lat?

Nie, podpisanie umowy kredytowej z bankiem opiewającej na okres 30-letni nie oznacza, iż kredytu nie można spłacić wcześniej. Jest wręcz odwrotnie! Pierwsza możliwość to wcześniejsza samodzielna spłata kredytu ze środków własnych. Druga możliwość to tzw. kredyt refinansowy, czyli kredyt na kredyt. W większości banków całkowita spłata kredytu w ciągu pierwszych 3-5 lat trwania umowy kredytowej wiążę się z zapłaceniem prowizji od wcześniejszej spłaty.


Jak zatem zmienić bank?

Procedura uzyskania kredytu refinansowego przypomina pierwotne wnioskowanie o kredyt i przebiega w następujący sposób:

  1. Dotychczasowy bank wystawia zaświadczenie o wysokości salda kredytu z numerem konta do całkowitej wcześniejszej spłat
  2. Nowy bank przelewa środki na konto dotychczasowego banku
  3. Dotychczasowy bank wystawia zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu
  4. W sądzie składany jest wniosek o wykreślenie dotychczasowego banku i wpisanie nowego banku do IV działu księgi wieczystej


Jakie koszty ponoszę podczas zmiany banku?

W dotychczasowym banku ponosimy ewentualnie koszt prowizji od wcześniejszej spłaty. Prowizja od wcześniejszej spłaty jest wyrażona jako procentowa wartość od nadpłacanego kapitału (zazwyczaj do 2%).

W nowym banku głównym kosztem jest koszt prowizja od udzielenia kredyt. Pozostałymi kosztami są koszt spreadu walutowego, koszt ubezpieczenia pomostowego oraz koszty sądowe (por. koszty okołokredytowe)


Załączniki

  1. Lista dokumentów (kredyt hipoteczny)
  2. Koszty okołokredytowe
  3. Rodzina na swoim

Partner merytoryczny: Salomon Finance logo.jpeg