Podręcznik Kredytowy: Różnice pomiędzy wersjami

Z Kredytopedia
Strona przekierowująca
(Często zadawane pytania)
(Przekierowanie do Czesto zadawane pytania)
 
(Nie pokazano 40 wersji utworzonych przez 9 użytkowników)
Linia 1: Linia 1:
== Podstawowe pojęcia ==
+
#REDIRECT [[Czesto zadawane pytania]]
 
+
=== Oprocentowanie ===
+
 
+
=== LTV ===
+
 
+
=== Spread walutowy ===
+
 
+
=== Ryzyko kursowe ===
+
 
+
=== Ryzyko stopy procentowej ===
+
 
+
== Koszty ponoszone przy kredycie hipotecznym ==
+
 
+
* skrótowe wytłumaczenie, prowizji, ubezpieczeń itd.
+
 
+
== Proces kredytowy ==
+
 
+
 
+
 
+
== Często zadawane pytania ==
+
 
+
=== Umowa przedwstępna ===
+
 
+
'''Na co zwrócić uwagę przy sporządzaniu umowy przedwstępnej?'''
+
 
+
Umowa przedwstępna określa warunki zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości
+
Przy sporządzaniu umowy należy zwrócić uwagę na:
+
* wystarczająco długi termin podpisania umowy przyrzeczonej (omówiony szczegółowo poniżej),
+
* harmonogram przelewu transz współmierny ze stopniem zaawansowania prac,
+
* określenie wysokości zadatku lub zaliczki (zwyczajowo 5-10% wartości nieruchomości),
+
* wysokość odsetek karnych
+
* nazwę umowy - prawidłowa nazwa to umowa przedwstępna (art. 389 Kodeksu cywilnego), dzięki czemu egzekucja praw w przypadku niewywiązania się Zbywcy z umowy będzie łatwiejsza
+
 
+
{{Info | tekst = '''Zadatek a zaliczka''': W przypadku odstąpienia od umowy jednej ze stron, drugiej stronie należy się wysokość zadatku (art. 394 Kodeksu cywilnego). Postępowanie z zaliczką nie jest zdefiniowane w prawie i należy określić je w umowie. | style = width:80% }}
+
 
+
 
+
'''Ile czasu trwa proces uzyskiwania kredytu?'''
+
 
+
Rekomendujemy zapisanie w umowie przedwstępnej:
+
* minimum 2 miesięcznego terminu na podpisanie umowy przyrzeczonej, tj. umowy przeniesienia własności na '''rynku wtórnym''' oraz
+
* minimum 2,5 miesięcznego terminu do uruchomienia pierwszej transzy kredytu na '''rynku pierwotnym'''.
+
Okres ten powinien być ustalany indywidualnie w zależności od sytuacji finansowej oraz prawnej.
+
 
+
{{Info | tekst = '''Pamiętaj''': Wniosek kredytowy zostanie rozpatrzony dopiero po dostarczeniu ostatniego dokumentu. | style = width:80% }}
+
 
+
=== Wybór banku ===
+
 
+
'''Jaki powinienem mieć wkład własny?'''
+
 
+
Aktualnie wciąż można uzyskać kredyt (także w walucie obcej) nie posiadając wkładu własnego. Nie mniej jednak zalecane minimum wynosi 10% wartości nieruchomości. Posiadając już wkład własny na tym poziomie, paleta banków do wyboru znacznie się poszerzy. Co więcej, w przypadku posiadania wkładu własnego na poziomie min. 20% nie zapłacimy składki ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
+
 
+
 
+
'''Czy kwalifikuję się na program Rodzina Na Swoim?'''
+
 
+
W przypadku kredytu Rodzina Na Swoim warunki programu muszą spełnić:
+
* kredytobiorcy (status rodzinny, status właścicielski)
+
* nieruchomość (powierzchnia, cena metra kwadratowego, przeznaczenie na cele mieszkaniowe)
+
Szczegółowe wymagania programu zostały przedstawione na stronie http://www.kredytopedia.pl/wiki/Rodzina_na_swoim)
+
 
+
 
+
 
+
 
+
'''Co jest bardziej atrakcyjne - kredyt w złotówkach czy w walucie obcej?'''
+
 
+
Odpowiedzi na to pytanie należy szukać w zależności od indywidualnej sytuacji klienta. Można natomiast przedstawić zalety i wady poszczególnych rozwiązań.
+
{| border="1" cellpadding="2"
+
|-
+
!
+
! Kredyt w złotówkach
+
! Kredyt w walucie obcej
+
|-
+
| '''Zalety'''
+
|
+
* brak ryzyka kursowego
+
|
+
* niższe oprocentowanie kredytu
+
* średnio niższa rata kredytu
+
* możliwość obniżenia salda kredytu w wyniku zmian kursowych
+
|-
+
| '''Wady'''
+
|
+
* wyższe oprocentowanie kredytu
+
* średnio wyższa rata kredytu
+
|
+
* koszt spreadu walutowego
+
* ryzyko kursowe
+
|}
+
 
+
 
+
 
+
 
+
 
+
 
+
'''Na co warto zwrócić uwagę przy wyborze kredytu? (czy to nie za ogólne?)'''
+
 
+
=== Ubieganie się o kredyt ===
+
 
+
'''Czy można składać wnioski kredytowe do kilku banków?'''
+
 
+
Tak, stanowi to dobrą praktykę. Po pierwsze, złożenie wniosku kredytowego do kilku banków zwiększa szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej. Po drugie, pozytywne decyzje kredytowe z kilku banków poprawiają naszą pozycję negocjacyjną, co w efekcie może skutkować lepszą ofertą kredytową. Zazwyczaj, rekomendujemy składanie wniosków kredytowych do 2-3 banków.
+
 
+
'''Czy mogę przy okazji kredytu hipotecznego skonsolidować swoje pozostałe zobowiązania? Czy to się opłaca?'''
+
 
+
Tak, w większości banków istnieje taka możliwość. Operacja taka jest opłacalna, ponieważ oprocentowanie kredytu gotówkowego jest niejednokrotnie wyższe o kilkanaście punktów procentowych w skali roku. To sprawia, iż korzyści mogą być znaczne.
+
 
+
 
+
'''Czym różni się kredyt indeksowany do waluty obcej od kredytu denominowanego?'''
+
 
+
Na początek o tym, co jest wspólne. Zarówno w przypadku kredytu indeksowanego do waluty obcej, jak i kredytu denominowanego Kredytobiorcy ponoszą ryzyko walutowe, tj. ryzyko umocnienia się waluty kredytu w stosunku do złotówki. Różnica polega na tym, iż:
+
* w przypadku kredytu indeksowanego - kwota kredytu jest podana w złotych i kwota uruchomionego kredytu wyrażona w złotych jest zawsze równa kwocie wnioskowanego kredytu (kwota uruchomionych środków jest równa kwocie wnioskowanej)
+
* w przypadku kredytu denominowanego - kwota kredytu jest podana w walucie obcej (ustalane podczas sporządzania umowy), i ze względu na wahania kursowe równowartość kwoty w złotówkach w dniu uruchomienia może ulec obniżeniu (kwota uruchomionych środków wyrażona w złotych nie musi być równa wnioskowanej kwocie).
+
 
+
{{Info | tekst = '''Kredyt indeksowany a kredyt denominowany''': kredyt indeksowany jest bezpieczniejszy pod względem zapewnienia 100% uruchomionych środków. | style = width:80% }}
+
 
+
 
+
'''Czy jest możliwa spłata kredytu w walucie obcej? Czy to się opłaca?'''
+
 
+
Tak, zgodnie z postanowieniami rekomendacji S (II) wszystkie banki polskie mają obowiązek umożliwienia spłaty kredytu hipotecznego w walucie obcej. Np. zaciągając kredyt walutowy denominowany w Euro, mamy możliwość spłaty kredytu bezpośrednio w tej walucie. W takim przypadku co miesiąc przelewamy określoną liczbę Euro na specjalne konto w banku lub wpłacamy tą kwotę bezpośrednio w kasie banku.
+
 
+
Jednakże koszty takiej transakcji są zazwyczaj na tyle wysokie, iż nie rekompensują korzyści wynikających z ponoszenia mniejszego [[spread walutowy|spreadu walutowego]]. Także, o ile nie zarabiają Państwo bezpośrednio w euro, dolarach, czy frankach szwajcarskich, to taka operacja jest raczej nieopłacalna (por. http://salomonfinance.pl/pdf/Rekomendacja-S-II-zmiana-na-lepsze-Bankier.pl.pdf).
+
 
+
 
+
=== Po uruchomieniu kredytu ===
+
 
+
'''Czy nieruchomość obciążoną hipoteką można sprzedać przed spłatą kredytu?'''
+
 
+
Tak, istnieje taka możliwość. Procedura spłaty kredytu Zbywcy jest następująca:
+
# Bank Kupującego otrzymuje zaświadczenie z Banku Zbywcy o saldzie kredytu i numerze konta do wcześniejszej całkowitej spłaty
+
# Bank Kupującego przelewa pierwszą transzę kredytu na całkowitą spłatę zadłużenia Zbywcy w Banku Zbywcy
+
# Bank Zbywcy wystawia zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu Zbywcy
+
# Kupujący składa wniosek w sądzie o wykreślenie Banku Zbywcy i o wpisanie Banku Kupującego
+
# Bank Kupującego przelewa pozostałe środki na zakup mieszkania do Zbywcy
+
 
+
 
+
'''Czy bank jest właścicielem kupowanej nieruchomości?'''
+
 
+
Nie - właścicielami nieruchomości pozostają Kredytobiorcy. Wpis w księdze wieczystej jest jedynie formą zabezpieczenia wierzytelności. Z drugiej strony banki w swoich umowach kredytowych wprowadzają zapisy, które na właściciela nieruchomości nakładają pewne obowiązki. Są to:
+
* ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych (tzw. ubezpieczenie murów, obowiązuje w trakcie trwania umowy kredytowej),
+
* zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w danej nieruchomości (zazwyczaj),
+
* zakaz sprzedaży nieruchomości bez pisemnej zgody banku (pod groźbą wypowiedzenia umowy).
+
 
+
 
+
'''Wybrałem kredyt ze stałą ratą miesięczną. Dlaczego wysokość raty uległa zmianie?'''
+
 
+
Istnieją dwie podstawowe możliwości:
+
# Zmieniło się oprocentowanie kredytu. Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce jest zmienne (por. oprocentowanie kredytu powyżej). Wraz ze zmianą stopy referencyjnej ([[WIBOR]] / [[EURIBOR]] / [[LIBOR]]]) zmienia się wysokość oprocentowania i tym samym wysokość raty kredytu.
+
# Kredyt został zaciągnięty w walucie obcej (np. w Euro). W tym przypadku kwota raty jest przeliczana na złotówki po ''aktualnym kursie sprzedaży''.
+
 
+
Przykład: Załóżmy, iż rata kredytu denominowanego w walucie obcej wynosi 500 Euro.
+
* Przy kursie [[EUR]]/[[PLN]] równym 4, rata wyrażona w złotych wynosi 500 * 4 = 2000 [zł].
+
* Przy kursie [[EUR]]/[[PLN]] równym 3, rata wyrażona w złotych wynosi 500 * 3 = 1500 [zł].
+
{{Info | tekst = '''Pamiętaj''': wysokość raty kredytu hipotecznego zmienia się w trakcie spłaty kredytu. | style = width:80% }}
+
+
 
+
 
+
 
+
'''Jakich formalności należy dopełnić po podpisaniu umowy kredytowej?'''
+
 
+
=== Zmiana banku ===
+
 
+
'''Jak zatem zmienić bank?'''
+
 
+
Procedura uzyskania [[kredyt refinansowy|kredytu refinansowego]] przypomina pierwotne wnioskowanie o kredyt i przebiega w następujący sposób:
+
# Dotychczasowy bank wystawia zaświadczenie o wysokości salda kredytu z numerem konta do całkowitej wcześniejszej spłat
+
# Nowy bank przelewa środki na konto dotychczasowego banku
+
# Dotychczasowy bank wystawia zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu
+
# W sądzie składany jest wniosek o wykreślenie dotychczasowego banku i wpisanie nowego banku do IV działu księgi wieczystej
+
 
+
 
+
'''Jakie koszty ponoszę podczas zmiany banku?'''
+
 
+
W dotychczasowym banku ponosimy ewentualnie koszt prowizji od wcześniejszej spłaty. Prowizja od wcześniejszej spłaty jest wyrażona jako procentowa wartość od ''nadpłacanego kapitału'' (zazwyczaj do 2%).
+
 
+
W nowym banku głównym kosztem jest koszt prowizja od udzielenia kredyt. Pozostałymi kosztami są koszt spreadu walutowego, koszt ubezpieczenia pomostowego oraz koszty sądowe (por. [[koszty okołokredytowe]])
+
 
+
'''Czy muszę wiązać się z jednym bankiem na 30 lat?'''
+
 
+
Nie, podpisanie umowy kredytowej z bankiem opiewającej na okres 30-letni nie oznacza, iż kredytu nie można spłacić wcześniej. Jest wręcz odwrotnie! Pierwsza możliwość to wcześniejsza samodzielna spłata kredytu ze środków własnych. Druga możliwość to tzw. [[kredyt refinansowy]], czyli kredyt na kredyt. W większości banków całkowita spłata kredytu w ciągu pierwszych 3-5 lat trwania umowy kredytowej wiążę się z zapłaceniem prowizji od wcześniejszej spłaty.
+
 
+
=== Załączniki ===
+
# [[Lista dokumentów (kredyt hipoteczny)]]
+
# [[Koszty okołokredytowe]]
+
# [[Rodzina na swoim]]
+
 
+
'''Partner merytoryczny:''' [[Grafika:Salomon Finance logo.jpeg|150px]]
+

Aktualna wersja na dzień 17:24, 29 maj 2011