|
|
| (Nie pokazano 32 wersji utworzonych przez 9 użytkowników) |
| Linia 1: |
Linia 1: |
| − | == Podstawowe pojęcia ==
| + | #REDIRECT [[Czesto zadawane pytania]] |
| − | | + | |
| − | === Oprocentowanie ===
| + | |
| − | | + | |
| − | === LTV ===
| + | |
| − | | + | |
| − | === Spread walutowy ===
| + | |
| − | | + | |
| − | === Ryzyko kursowe ===
| + | |
| − | | + | |
| − | === Ryzyko stopy procentowej ===
| + | |
| − | | + | |
| − | == Koszty ponoszone przy kredycie hipotecznym ==
| + | |
| − | | + | |
| − | * skrótowe wytłumaczenie, prowizji, ubezpieczeń itd.
| + | |
| − | | + | |
| − | == Proces kredytowy ==
| + | |
| − | | + | |
| − | | + | |
| − | | + | |
| − | == Często zadawane pytania ==
| + | |
| − | | + | |
| − | === Umowa przedwstępna ===
| + | |
| − | | + | |
| − | '''Na co zwrócić uwagę przy sporządzaniu umowy przedwstępnej?'''
| + | |
| − | | + | |
| − | Umowa przedwstępna określa warunki zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości
| + | |
| − | Przy sporządzaniu umowy należy zwrócić uwagę na:
| + | |
| − | * wystarczająco długi termin podpisania umowy przyrzeczonej (omówiony szczegółowo poniżej),
| + | |
| − | * harmonogram przelewu transz współmierny ze stopniem zaawansowania prac,
| + | |
| − | * określenie wysokości zadatku lub zaliczki (zwyczajowo 5-10% wartości nieruchomości),
| + | |
| − | * wysokość odsetek karnych
| + | |
| − | * nazwę umowy - prawidłowa nazwa to umowa przedwstępna (art. 389 Kodeksu cywilnego), dzięki czemu egzekucja praw w przypadku niewywiązania się Zbywcy z umowy będzie łatwiejsza
| + | |
| − | | + | |
| − | {{Info | tekst = '''Zadatek a zaliczka''': W przypadku odstąpienia od umowy jednej ze stron, drugiej stronie należy się wysokość zadatku (art. 394 Kodeksu cywilnego). Postępowanie z zaliczką nie jest zdefiniowane w prawie i należy określić je w umowie. | style = width:80% }}
| + | |
| − | | + | |
| − | | + | |
| − | '''Ile czasu trwa proces uzyskiwania kredytu?'''
| + | |
| − | | + | |
| − | Rekomendujemy zapisanie w umowie przedwstępnej:
| + | |
| − | * minimum 2 miesięcznego terminu na podpisanie umowy przyrzeczonej, tj. umowy przeniesienia własności na '''rynku wtórnym''' oraz
| + | |
| − | * minimum 2,5 miesięcznego terminu do uruchomienia pierwszej transzy kredytu na '''rynku pierwotnym'''.
| + | |
| − | Okres ten powinien być ustalany indywidualnie w zależności od sytuacji finansowej oraz prawnej.
| + | |
| − | | + | |
| − | {{Info | tekst = '''Pamiętaj''': Wniosek kredytowy zostanie rozpatrzony dopiero po dostarczeniu ostatniego dokumentu. | style = width:80% }}
| + | |
| − | | + | |
| − | | + | |
| − | === Wybór banku ===
| + | |
| − | | + | |
| − | '''Jaki powinienem mieć wkład własny?'''
| + | |
| − | | + | |
| − | Aktualnie wciąż można uzyskać kredyt (także w walucie obcej) nie posiadając wkładu własnego. Nie mniej jednak zalecane minimum wynosi 10% wartości nieruchomości. Posiadając wkład własny już na tym poziomie, paleta banków do wyboru znacznie się poszerzy. Co więcej, w przypadku posiadania wkładu własnego na poziomie min. 20% nie zapłacimy w większości banków ani złotówki tytułem ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
| + | |
| − | | + | |
| − | | + | |
| − | '''Czy kwalifikuję się do programu Rodzina Na Swoim?'''
| + | |
| − | | + | |
| − | W przypadku kredytu Rodzina Na Swoim warunki programu muszą spełnić:
| + | |
| − | * kredytobiorcy (status rodzinny, status właścicielski)
| + | |
| − | * nieruchomość (powierzchnia, cena metra kwadratowego, przeznaczenie na cele mieszkaniowe)
| + | |
| − | Szczegółowe wymagania programu zostały przedstawione na stronie http://www.kredytopedia.pl/wiki/Rodzina_na_swoim)
| + | |
| − | | + | |
| − | | + | |
| − | '''Na co warto zwrócić uwagę przy wyborze kredytu?'''
| + | |
| − | | + | |
| − | Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na koszty związane z udzieleniem i spłatą kredytu:
| + | |
| − | * wysokość oprocentowania i wysokość raty kredytowej,
| + | |
| − | * wysokość prowizji od udzielenia kredytu,
| + | |
| − | * wysokość ubezpieczeń, spreadu walutowego, kosztu prowadzenia konta bankowego itd.
| + | |
| − | | + | |
| − | | + | |
| − | Mniejszą wagę należy przyłożyć do:
| + | |
| − | * czasu wnioskowania o kredyt,
| + | |
| − | * elastyczności banku pod względem wymaganych dokumentów.
| + | |
| − | | + | |
| − | | + | |
| − | '''Co jest bardziej atrakcyjne - kredyt w złotówkach czy w walucie obcej?'''
| + | |
| − | | + | |
| − | Odpowiedzi na to pytanie należy szukać w zależności od indywidualnej sytuacji klienta. Można natomiast przedstawić zalety i wady poszczególnych rozwiązań.
| + | |
| − | {| border="1" cellpadding="2"
| + | |
| − | |-
| + | |
| − | !
| + | |
| − | ! Kredyt w złotówkach
| + | |
| − | ! Kredyt w walucie obcej
| + | |
| − | |-
| + | |
| − | | '''Zalety'''
| + | |
| − | |
| + | |
| − | * brak ryzyka kursowego
| + | |
| − | |
| + | |
| − | * niższe oprocentowanie kredytu
| + | |
| − | * średnio niższa rata kredytu
| + | |
| − | * możliwość obniżenia salda kredytu w wyniku zmian kursowych
| + | |
| − | |-
| + | |
| − | | '''Wady'''
| + | |
| − | |
| + | |
| − | * wyższe oprocentowanie kredytu
| + | |
| − | * średnio wyższa rata kredytu
| + | |
| − | |
| + | |
| − | * koszt spreadu walutowego
| + | |
| − | * ryzyko kursowe
| + | |
| − | |}
| + | |
| − | | + | |
| − | | + | |
| − | | + | |
| − | === Ubieganie się o kredyt ===
| + | |
| − | | + | |
| − | '''Czy można składać wnioski kredytowe do kilku banków?'''
| + | |
| − | | + | |
| − | Tak, co więcej stanowi to dobrą praktykę. Po pierwsze, złożenie wniosku kredytowego do kilku banków zwiększa szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej. Po drugie, pozytywne decyzje kredytowe z kilku banków poprawiają naszą pozycję negocjacyjną, co w efekcie może skutkować lepszą ofertą kredytową. Zazwyczaj, rekomendujemy składanie wniosków kredytowych do 2-3 banków.
| + | |
| − | | + | |
| − | | + | |
| − | '''Czy mogę przy okazji kredytu hipotecznego skonsolidować swoje pozostałe zobowiązania? Czy to się opłaca?'''
| + | |
| − | | + | |
| − | Tak, w większości banków istnieje taka możliwość. Operacja taka jest opłacalna, ponieważ oprocentowanie kredytu gotówkowego jest niejednokrotnie wyższe o kilkanaście punktów procentowych w skali roku. To sprawia, iż korzyści mogą być znaczne.
| + | |
| − | | + | |
| − | | + | |
| − | '''Czym różni się kredyt indeksowany od waluty obcej od kredytu denominowanego?'''
| + | |
| − | | + | |
| − | Na początek o tym, co jest wspólne. Zarówno w przypadku kredytu indeksowanego do waluty obcej, jak i kredytu denominowanego Kredytobiorcy ponoszą ryzyko walutowe, tj. ryzyko umocnienia się waluty kredytu w stosunku do złotówki. Różnica polega na tym, iż:
| + | |
| − | * w przypadku kredytu indeksowanego - kwota kredytu jest podana w złotych i kwota uruchomionego kredytu wyrażona w złotych jest zawsze równa kwocie wnioskowanego kredytu (kwota uruchomionych środków jest równa kwocie wnioskowanej)
| + | |
| − | * w przypadku kredytu denominowanego - kwota kredytu jest podana w walucie obcej (ustalane podczas sporządzania umowy), i ze względu na wahania kursowe równowartość kwoty w złotówkach w dniu uruchomienia może ulec obniżeniu (kwota uruchomionych środków wyrażona w złotych nie musi być równa wnioskowanej kwocie).
| + | |
| − | | + | |
| − | {{Info | tekst = '''Kredyt indeksowany a kredyt denominowany''': kredyt indeksowany jest bezpieczniejszy pod względem zapewnienia 100% wnioskowanych środków. | style = width:80% }}
| + | |
| − | | + | |
| − | | + | |
| − | '''Czy jest możliwa spłata kredytu w walucie obcej? Czy to się opłaca?'''
| + | |
| − | | + | |
| − | Tak, zgodnie z postanowieniami rekomendacji S (II) wszystkie banki polskie mają obowiązek umożliwienia spłaty kredytu hipotecznego w walucie obcej. Np. zaciągając kredyt walutowy denominowany w Euro, mamy możliwość spłaty kredytu bezpośrednio w tej walucie. W takim przypadku co miesiąc przelewamy określoną liczbę Euro na specjalne konto w banku lub wpłacamy tą kwotę bezpośrednio w kasie banku.
| + | |
| − | | + | |
| − | Jednakże koszty takiej transakcji są zazwyczaj na tyle wysokie, iż nie rekompensują korzyści wynikających z ponoszenia mniejszego [[spread walutowy|spreadu walutowego]]. Także, o ile nie zarabiają Państwo bezpośrednio w euro, dolarach, czy frankach szwajcarskich, to taka operacja jest raczej nieopłacalna (por. http://salomonfinance.pl/pdf/Rekomendacja-S-II-zmiana-na-lepsze-Bankier.pl.pdf).
| + | |
| − | | + | |
| − | === Po uruchomieniu kredytu ===
| + | |
| − | | + | |
| − | '''Czy nieruchomość obciążoną hipoteką można sprzedać przed spłatą kredytu?'''
| + | |
| − | | + | |
| − | Tak, istnieje taka możliwość. Procedura spłaty kredytu Zbywcy jest następująca:
| + | |
| − | # Bank Kupującego otrzymuje zaświadczenie z Banku Zbywcy o saldzie kredytu i numerze konta do wcześniejszej całkowitej spłaty | + | |
| − | # Bank Kupującego przelewa pierwszą transzę kredytu na całkowitą spłatę zadłużenia Zbywcy w Banku Zbywcy
| + | |
| − | # Bank Zbywcy wystawia zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu Zbywcy
| + | |
| − | # Kupujący składa wniosek w sądzie o wykreślenie Banku Zbywcy i o wpisanie Banku Kupującego
| + | |
| − | # Bank Kupującego przelewa pozostałe środki na zakup mieszkania do Zbywcy
| + | |
| − | | + | |
| − | | + | |
| − | '''Czy bank jest właścicielem kupowanej nieruchomości?'''
| + | |
| − | | + | |
| − | Nie - właścicielami nieruchomości pozostają Kredytobiorcy. Wpis w księdze wieczystej jest jedynie formą zabezpieczenia wierzytelności. Z drugiej strony banki w swoich umowach kredytowych wprowadzają zapisy, które na właściciela nieruchomości nakładają pewne obowiązki. Są to:
| + | |
| − | * ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych (tzw. ubezpieczenie murów, obowiązuje w trakcie trwania umowy kredytowej),
| + | |
| − | * zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w danej nieruchomości (zazwyczaj),
| + | |
| − | * zakaz sprzedaży nieruchomości bez pisemnej zgody banku (pod groźbą wypowiedzenia umowy).
| + | |
| − | | + | |
| − | | + | |
| − | '''Wybrałem kredyt ze stałą ratą miesięczną. Dlaczego wysokość raty uległa zmianie?'''
| + | |
| − | | + | |
| − | Istnieją dwie podstawowe możliwości:
| + | |
| − | # Zmieniło się oprocentowanie kredytu. Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce jest zmienne (por. oprocentowanie kredytu powyżej). Wraz ze zmianą stopy referencyjnej ([[WIBOR]] / [[EURIBOR]] / [[LIBOR]]]) zmienia się wysokość oprocentowania i tym samym wysokość raty kredytu.
| + | |
| − | # Kredyt został zaciągnięty w walucie obcej (np. w Euro). W tym przypadku kwota raty jest przeliczana na złotówki po ''aktualnym kursie sprzedaży''.
| + | |
| − | | + | |
| − | Przykład: Załóżmy, iż rata kredytu denominowanego w walucie obcej wynosi 500 Euro.
| + | |
| − | * Przy kursie [[EUR]]/[[PLN]] równym 4, rata wyrażona w złotych wynosi 500 * 4 = 2000 [zł].
| + | |
| − | * Przy kursie [[EUR]]/[[PLN]] równym 3, rata wyrażona w złotych wynosi 500 * 3 = 1500 [zł].
| + | |
| − | {{Info | tekst = '''Pamiętaj''': wysokość raty kredytu hipotecznego zmienia się w trakcie spłaty kredytu. | style = width:80% }}
| + | |
| − |
| + | |
| − | | + | |
| − | '''Jakich formalności należy dopełnić po podpisaniu umowy kredytowej, a przed uruchomieniem kredytu?'''
| + | |
| − | | + | |
| − | Zobowiązania w stosunku do banku są zapisane w umowie kredytowej. Mogą nimi być:
| + | |
| − | * opłacenie składek ubezpieczenia na życie / ubezpieczenia nieruchomości,
| + | |
| − | * opłacenie prowizji od udzielenia kredytu / składki ubezpieczenia niskiego wkładu własnego
| + | |
| − | * podpisanie umowy przeniesienia własności
| + | |
| − | * złożenie wniosku do sądu o ustanowienie zabezpieczenia na hipotece
| + | |
| − | * podpisanie umowy cesji praw z umowy z deweloperem
| + | |
| − | * opłacenie podatku od czynności cywilno-prawnych związanych z zakupem nieruchomości
| + | |
| − | * opłacenie podatku od czynności cywilno-prawnych związanych z ustanowieniem hipoteki
| + | |
| − | | + | |
| − | | + | |
| − | | + | |
| − | === Zmiana banku ===
| + | |
| − | | + | |
| − | '''Czy muszę wiązać się z jednym bankiem na 30 lat?'''
| + | |
| − | | + | |
| − | Nie, podpisanie umowy kredytowej z bankiem opiewającej na okres 30-letni nie oznacza, iż kredytu nie można spłacić wcześniej. Jest wręcz odwrotnie! Pierwsza możliwość to wcześniejsza samodzielna spłata kredytu ze środków własnych. Druga możliwość to tzw. [[kredyt refinansowy]], czyli kredyt na kredyt. W większości banków całkowita spłata kredytu w ciągu pierwszych 3-5 lat trwania umowy kredytowej wiążę się z zapłaceniem prowizji od wcześniejszej spłaty.
| + | |
| − | | + | |
| − | | + | |
| − | '''Jak zatem zmienić bank?'''
| + | |
| − | | + | |
| − | Procedura uzyskania [[kredyt refinansowy|kredytu refinansowego]] przypomina pierwotne wnioskowanie o kredyt i przebiega w następujący sposób:
| + | |
| − | # Dotychczasowy bank wystawia zaświadczenie o wysokości salda kredytu z numerem konta do całkowitej wcześniejszej spłat
| + | |
| − | # Nowy bank przelewa środki na konto dotychczasowego banku
| + | |
| − | # Dotychczasowy bank wystawia zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu
| + | |
| − | # W sądzie składany jest wniosek o wykreślenie dotychczasowego banku i wpisanie nowego banku do IV działu księgi wieczystej
| + | |
| − | | + | |
| − | | + | |
| − | '''Jakie koszty ponoszę podczas zmiany banku?'''
| + | |
| − | | + | |
| − | W dotychczasowym banku ponosimy ewentualnie koszt prowizji od wcześniejszej spłaty. Prowizja od wcześniejszej spłaty jest wyrażona jako procentowa wartość od ''nadpłacanego kapitału'' (zazwyczaj do 2%).
| + | |
| − | | + | |
| − | W nowym banku głównym kosztem jest koszt prowizja od udzielenia kredyt. Pozostałymi kosztami są koszt spreadu walutowego, koszt ubezpieczenia pomostowego oraz koszty sądowe (por. [[koszty okołokredytowe]])
| + | |
| − | | + | |
| − | === Załączniki ===
| + | |
| − | # [[Lista dokumentów (kredyt hipoteczny)]]
| + | |
| − | # [[Koszty okołokredytowe]]
| + | |
| − | # [[Rodzina na swoim]]
| + | |
| − | | + | |
| − | '''Partner merytoryczny:''' [[Grafika:Salomon Finance logo.jpeg|150px]]
| + | |
