Koszty okołokredytowe

Z Kredytopedia

This is supposed to be a flash animation. You'll need the flash plugin and a browser that supports it to view it.

[edytuj] Kredyt hipoteczny – za co płacimy? Info2.png

Często przy doborze właściwej oferty kredytowej sugerujemy się wyłącznie kosztami związanymi bezpośrednio z oprocentowaniem i wysokością miesięcznych rat. Jednakże, w praktyce, nawet około 15% kwoty kredytu stanowią tzw. koszty okołokredytowe, które niejednokrotnie musimy ponieść przed otrzymaniem pieniędzy z banku. Warto zaznaczyć, iż koszty okołokredytowe są często pomijane w ofertach i reklamach banków, co powoduje, iż dowiadujemy się o nich dopiero podczas obsługi kredytu. Aby tego uniknąć należy przed podjęciem tak ważnej decyzji dopytać o wszelkie możliwe opłaty dodatkowe, jakie będziemy musieli ponieść zarówno przed uruchomieniem kredytu, jak i podczas jego spłaty.


Koszty okołokredytowe związane z uzyskaniem kredytu na zakup nieruchomości można podzielić na koszty bankowe związane z opłatami, które należy uiścić na rzecz banku oraz koszty pozabankowe.

[edytuj] Opłaty pozabankowe, sądowe, notarialne... Cash2.png

Do opłat pozabankowych możemy w pierwszej kolejności zaliczyć:


Zobowiązanie podatkowe w przypadku podatku od czynności cywilno-prawnych powstaje z chwilą dokonania transakcji, czyli w praktyce podczas podpisywania umowy u notariusza. Płatnikiem jest notariusz, który odprowadza do Urzędu Skarbowego 2% wartości przedmiotu transakcji. Należy pamiętać, iż notariusz pobierze za swoją usługę taksę notarialną w wysokości ok. 2-3 tys. zł przy wartości nieruchomości do 400 tys. Taksa notarialna jest zależna od wartości transakcji, niemniej jednak notariusze mają ustawowo narzucony górny limit opłaty jaką mogą pobrać w ramach swoich usług.


Hipoteka umowna (przed zmianami z 20.02.2011 roku funkcjonowała hipoteka kaucyjna) określa górną granicę kwoty zobowiązania, jaka może być wynikiem zawartej umowy kredytu hipotecznego. Jest ona ustanawiana w sytuacji, gdy w dniu ustalania zabezpieczenia nie można dokładnie określić jej wartości. Przykładem tego może być hipoteka zabezpieczająca kredyt w walucie obcej, (np. CHF, EUR) kiedy przyszły kurs waluty jest nieznany. Hipoteka umowna to również narzędzie dla banku, który chce się zabezpieczyć przed dodatkowymi, nieprzewidzianymi kosztami i ustanawia w związku z tym odpowiednio wyższe zabezpieczenie – koszt podatkowy tej hipoteki to opłata w wysokości 19 zł, ponoszona na rzecz Urzędu Skarbowego.


Należy pamiętać, iż hipotekę można ustanowić będąc właścicielem danej nieruchomości dopiero po podpisaniu umowy kredytowej. W tym celu wraz z umową należy złożyć odpowiedni wniosek do Wydziału Ksiąg Wieczystych właściwego Sądu. Sąd pobiera opłatę w wysokości 200 zł od ustanowienia jednej hipoteki. Można tę czynność zlecić również notariuszowi, co wiąże się z dodatkowymi kosztami w granicach kilkuset złotych. Do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki w księdze wieczystej banki często wymagają dodatkowego zabezpieczenia, które zostanie omówione w dalszej części.


Przy kalkulowaniu dodatkowych kosztów należy również uwzględnić ewentualną prowizję dla agencji nieruchomości w wysokości około 2,5 % wartości nieruchomości, opłaty za odpisy aktów notarialnych, odpisy z ksiąg wieczystych. Gdy planujemy uzyskanie kredytu na zakup nieruchomości należy pamiętać o powyższych opłatach, jako że nie zawsze są uwzględniane przy określaniu ostatecznej kwoty kredytu i niejednokrotnie będziemy zmuszeni do sfinansowania ich z własnych środków. Może być to uciążliwe w przypadku osób, które nie dysponują własnymi oszczędnościami i są zmuszeni zaciągnąć kredyt z minimalnym wymaganym wkładem własnym. Warto w takim przypadku sprawdzić, czy bank ma w ofercie włączenie kosztów okołokredytowych do kwoty kredytu. Jest to szczególnie utrudnione od 2014 roku, gdy obowiązująca znowelizowana rekomendacja S ograniczyła maksymalny poziom LTV, przez co finansowanie dodatkowych kosztów związanych z kredytem jest mocno ograniczone.

[edytuj] Opłaty bankowe – oprocentowanie to nie wszystko! Procent2.png

Innym ważnym elementem kosztów okołokredytowych niezwiązanych bezpośrednio z oprocentowaniem są prowizje i opłaty bankowe. W znaczny sposób wpływają one na koszt kredytu, co sprawia, że powinny być brane pod uwagę w sposób szczególnie wnikliwy i uważny.


Specyfiką opłat i prowizji bankowych jest ich zróżnicowane oraz fakt, iż ich wysokość może ulec zmianie podczas trwania umowy. Każdy z banków posługuje się własną Tabelą Opłat i Prowizji, która jest z reguły załącznikiem do naszej umowy kredytowej.


Banki wymagają potwierdzenia wartości zabezpieczenia naszego kredytu, na którym będzie ustanowiona hipoteka. Dokonuje się tego poprzez wycenę nieruchomości lub inspekcję wykonywaną przez bank. Wiąże się to z dodatkowy kosztem, który musi ponieść przyszły kredytobiorca jeszcze przed otrzymaniem decyzji o uzyskaniu kredytu. Koszt wyceny nieruchomości waha się w przedziale od 0 do 600 zł.


Większość banków udzielających kredytów hipotecznych nie pobiera obecnie prowizji od rozpatrzenia wniosku kredytowego. Inaczej jednak sytuacja rysuje się w przypadku prowizji od udzielenia kredytu, która w zależności od banku i poziomu zabezpieczeń może osiągnąć nawet 3% wartości kredytu.


Należy jednak zwrócić uwagę na tzw. cross-selling, czyli sprzedaż kilku produktów jednocześnie. Przy cross-sellingu w momencie ubiegania się o kredyt, bank zobowiązuje nas do wykupienia również szeregu innych produktów i usług, jak karty kredytowe, czy pakiety ubezpieczeń. Z jednej strony cross-selling umożliwia obniżenie podstawowych parametrów kredytu, jak prowizja od udzielenia kredytu, czy marża banku. Z drugiej strony roczne koszty użytkowania karty kredytowej, konta VIP, czy ubezpieczenia od utraty pracy sięgają czasem znacznych kwot.


Bardzo ważnym i znaczącym lecz niestety mało eksponowanym kosztem związanym z kredytem jest tzw. spread walutowy. Jest to różnica pomiędzy kursem kupna, a kursem sprzedaży danej waluty. W zależności od banku wynosi on nawet do 15%. O ile kredyt mieszkaniowy wypłacany jest według ceny kupna waluty obowiązującej w banku, o tyle jego spłata będzie się odbywała po cenie jego sprzedaży. Dla klienta atrakcyjniejszy jest oczywiście mniejszy spread walutowy. Koszt ten związany jest wyłącznie z kredytami w walucie obcej.

Gdy chcemy upewnić sprzedających iż otrzymamy kredyt z banku na zakup, możemy wystąpić do banku o promesę kredytową. Koszt uzyskania promesy zależy od Tabeli Opłat i Prowizji danego banku i wynosi do 400 zł.

[edytuj] Ubezpieczenia i inne opłaty Dolar2.png

Innymi opłatami, które mogą wystąpić to wszelkie opłaty za ubezpieczenia kredytu. Najczęściej pojawiającymi się dodatkowymi pozycjami są ubezpieczenie na życie, od utraty pracy czy programy systematycznego oszczędzania. Podwyższają one koszt kredytu, ale dają większe zabezpieczenie klientom (oraz bankom).


Jednym z ubezpieczeń jest obowiązkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jest to opłata za podwyższone ryzyko banku z tytułu udzielenia kredytu z niskim wkładem własnym. Zgodnie z rekomendacją „S” banki powinny ustalać maksymalny poziom wskaźnika LTV (relacja wysokości kredytu do wartości nieruchomości) na poziomie 80%. Gdy poziom ten zostaje przekroczony, pobierana jest opłata w ramach dodatkowego zabezpieczenia banku.


Kolejnym ubezpieczeniem jest tzw. ubezpieczenie pomostowe, którą banki wymagają do czasu ustanowienia hipoteki w księdze wieczystej. Okres ten jest szczególnie znaczący, gdy nieruchomość jest w trakcie budowy i w związku z tym nie posiada jeszcze księgi wieczystej, przez co wpis ten jest niemożliwy. Dodatkowo od złożenia wniosku do prawomocnego ustanowienia hipoteki może minąć nawet kilka miesięcy. Jednocześnie zdarza się, że banki stosują na ten przejściowy okres podwyższone oprocentowanie kredytu (najczęściej o 1-2 punkty procentowe) lub też wymagają jeszcze innych dodatkowych zabezpieczeń (np. weksel).


Niewątpliwie dodatkowo obciążą nas koszty obowiązkowego ubezpieczenia nieruchomości i coraz częściej wymaganego ubezpieczenia na życie. Ubezpieczenia nieruchomości wymaga obecnie każdy bank, a jego wysokość zależy od rodzaju |towarzystwa ubezpieczeniowego, w którym wykupimy polisę. Jej koszt nie przekracza zazwyczaj w skali roku 0,01% wartości nieruchomości.


Inaczej dzieje się w przypadku ubezpieczeń na życie. Opłaty są tu bardziej zróżnicowane, zależą bowiem od ubezpieczyciela, wieku klienta oraz sumy ubezpieczenia. Banki często wymagają zawarcia umowy ubezpieczenia w banku, narzucając z góry wysokość składki i sumy ubezpieczenia, zwiększając tym samym realny koszt kredytu.

[edytuj] Dodatkowo... Plus2.png

Z reguły podejmując decyzję o zaciągnięciu kredytu określamy jego kwotę na początku. Nie zawsze jest jednak możliwe precyzyjne wyliczenie tej kwoty i niekiedy już po uzyskaniu kredytu pojawia się potrzeba jego podwyższenia. Często potrzebujemy dodatkowych środków na remont, wyposażenie, czy nawet dokończenie budowy nieruchomości. Jest to przeważnie możliwe w ramach już istniejącej umowy kredytowej, jednak wiąże się z dodatkowymi kosztami, jak prowizja od podwyższenia kredytu lub koszt aneksu do umowy kredytowej.


Banki również pobierają opłatę za prolongowanie kredytu, czyli wydłużenie okresu spłaty. Opłata wynosi zazwyczaj do 1,5% sumy pozostającej do spłacenia.


Większość banków przewiduje możliwość wcześniejszej spłaty kredytu. Jest ona często powiązana z prowizją i nie zawsze jest opłacalna.


Odpowiedzią banków na ryzyko walutowe stała się możliwość zmiany waluty kredytu podczas jego obsługi. Trzeba pamiętać, iż decyzja taka powinna być przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności. Operacja taka, jako że w dużym stopniu zmienia dotychczasową umowę kredytową, obarczona jest pewnymi kosztami. Koszt przewalutowania pobierany jest w procentowej wielkości od kwoty aktualnego zadłużenia, czyli kwoty kredytu pozostałego po przewalutowaniu. Znaczącym, chociaż niewidocznym kosztem przy przewalutowaniu, podobnie jak przy samym udzieleniu kredytu jest również spread walutowy.


Inne, techniczne opłaty związane z obsługą kredytu (np: wysłanie moniutu/upomnienia, zmianę harmonogramu), są wyróżnione w Tabeli Opłat i Prowizji, której zmiana nie wymaga aneksowania umowy kredytowej.

[edytuj] Reasumując... Paste2.png

Warto przy doborze właściwej oferty pamiętać o wszystkich możliwych kosztach, które mogą zostać dodatkowo naliczone. Należy pamiętać, że niektóre z nich są negocjowalne podczas obsługi kredytu. Niestety w interesie banku nie jest przypominanie i wskazywanie na istnienie możliwości zmiany. Dlatego też warto być w stałym kontakcie z zaufanym doradcą kredytowym, mającym doświadczenie w tego rodzaju pertraktacjach. Nie można również dać się skusić promocjami np. brakiem prowizji, czy niepokojąco niskim oprocentowaniem, ponieważ banki eksponując korzystne elementy, pomijają te niekorzystne. Koszty okołokredytowe powinny być uwzględnione przed każdym wyborem kredytu. Pozwoli to na uniknięcie przykrych niespodzianek i na znaczne zmniejszenie kosztu kredytu. Należy postrzegać wszystkie czynniki oraz koszty kompleksowo przy uwzględnieniu wszelkich okoliczności, które mogą wpłynąć na atrakcyjność kredytu, a najlepiej w tej kwestii skonsultować się z kompetentnym i niezależnym doradcą kredytowym.