Rodzina na swoim

Wprowadzenie

Już od roku 2006 istniała możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego, w którego spłacie może pomóc państwo z środków budżetowych. Pomoc ta polegała na spłacaniu przez państwo 50% odsetek od kredytu w PLN przez pierwsze 8 lat kredytowania. Uzyskanie kredytu w PLN z dopłatą było bardzo korzystnym rozwiązaniem, nawet w porównaniu z do tej pory najtańszym kredytem w CHF. Aby skorzystać z tej pomocy należało jednak spełnić ściśle określone warunki. Na początku programu, niewiele osób korzystało z tej możliwości finansowania, jednak po zmianach wprowadzonych w 2008 roku, program nabierał rozpędu. W szczytowym momencie (w drugim i trzecim kwartale roku 2011) odsetek kredytów preferencyjnych w stosunku do wszystkich kredytów udzielonych w tym okresie sięgał blisko 25%.

Na czym polegała pomoc?

Osoba, której został udzielony kredyt preferencyjny przez okres 8 lat będzie płaciła znacznie niższe raty. Państwowe dopłaty do oprocentowania stanowią równowartość 50% kwoty odsetek naliczonych od podstawy naliczenia dopłaty według zmiennej stopy referencyjnej, obliczanej jako WIBOR 3M powiększony o marżę wynoszącą dwa punkty procentowe - aktualizacja stawki następuje co kwartał.

Pdstawę naliczenia dopłaty stanowi cała pozostająca do spłaty kwota kredytu preferencyjnego, ale tylko w przypadku lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekroczła odpowiednio 50 m2 dla lokalu mieszkalnego (30 m2 w przypadku Singli) lub 70 m2 dla domu jednorodzinnego (powierzchnia bazowa). W przypadku zakupu większego mieszkania o powierzchni przekraczającej 50 m2 (30 m2 w przypadku Singli), wówczas podstawę naliczenia dopłaty będzie stanowić tylko część pozostającej do spłaty kwoty kredytu preferencyjnego, stanowiąca równowartość iloczynu tej kwoty oraz wskaźnika równego ilorazowi 50 m2 (30 m2 w przypadku Singli) i powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Podobnie z domem powyżej 70 m2. Jednakże powierzchnia użytkowa mieszkania może wynieść maksymalnie 75 m2 (50 m2 w przypadku Singli), a domu 140 m2 (brak możliwości zakupu domu przez Singla). Powyżej tych limitów niemożliwe jest uzyskanie kredytu preferencyjnego.

Przykład

Kredyt 300 tys. zł na 30 lat na mieszkanie do 50m2 – rata równa. Przybliżona wysokość raty:

• Kredyt w PLN – 2100 zł
• Kredyt w PLN z dopłatą – 1400 zł
• Kredyt w CHF – 1500 zł
• Kredyt w EUR – 1650 zł

W przypadku kredytu złotówkowego z dopłatą rata będzie powoli rosła w okresie dopłat (8lat), nawet w przypadku kredytu z równymi ratami, z uwagi na malejącą kwotę kapitału będącą podstawą dopłat. W porównaniu z kredytem złotówkowym bez dopłat do odsetek uzyskanie kredytu preferencyjnego pozwala kredytobiorcy na zaoszczędzenie ok. 80 tys. zł w ciągu 8 lat

Porównanie kredytu w PLN z dopłatą z kredytem w CHF w okresie pierwszych ośmiu lat wypada również na korzyść preferencyjnego kredytu, jeśli jednak weźmiemy pod uwagę dłuższe okresy to łączny koszt kredytu będzie niższy w przypadku kredytu w CHF. Należy jednak pamiętać, iż aktualnie dostępność kredytów w CHF jest bardzo ograniczona, szczególnie dla młodych osób, dla których stworzono ten system preferencji.

Aktualizacja - przykład z lutego 2009

Kredyt 200 tys. zł na 20 lat na mieszkanie do 50 m2. Przyjęta marża kredytu w PLN 1,7%, w CHF 3,2%. Przybliżona wysokość początkowej raty dla warunków kredytowych w lutym 2009r., rata w CHF uwzględnia spread walutowy na poziomie 5%.

• Kredyt w PLN z dopłatą – 1140 zł (1490 zł wysokość raty po ośmioletnim okresie dopłat)
• Kredyt w CHF - 1270 zł

Łączny koszt kredytu w okresie 20 lat.

• Kredyt w PLN z dopłatą - 312 tys. zł
• Kredyt w CHF - 304 tys. zł

Im dłuższy okres kredytowania tym bardziej wzrasta opłacalność kredytu w CHF w stosunku do kredytu dla młodych małżeństw. Spodziewane wprowadzenie możliwości spłaty kredytu walutowego w walucie kredytu spowoduje uniknięcie ponoszenia kosztu spreadu walutowego, co sprawi, że różnica na korzyść kredytu w CHF wzrośnie jeszcze bardziej. Nie zmienia to jednak faktu, że dla osób nie będących w stanie uzyskać kredytu w CHF (a jest ich coraz więcej) kredyt z państwowymi dopłatami do odsetek stanowi korzystne rozwiązanie.

Dla kogo były te preferencje?

Preferencyjny kredyt mieszkaniowy mógł być udzielony:

• Małżeństwom (obojgu małżonkom);
• Osobie samotnie wychowującej przynajmniej jedno:
  • małoletnie dziecko,
  • dziecko, bez względu na jego wiek, na które jest pobierany zasiłek pielęgnacyjny,
  • uczące się dziecko do ukończenia przez nie 25-go roku życia;
• Osobie nie będącej w związku małżeńskim

jeżeli :

• żadna z tych osób nie jest :
  • właścicielem lub współwłaścicielem budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego,
  • osobą, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny,
  • osobą, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego*,
  • najemcą lokalu mieszkalnego*,
  • starsza niż 35 lat (nie dotyczy osób samotnie wychowujących dzieci oraz małżeństw gdzie tylko jedno z nich przekracza ten limit)
• żadna z tych osób nie jest lub nie była stroną innej umowy kredytu preferencyjnego
• nigdy wcześniej nie posiadały nieruchomości - dotyczy tzw. Singli

Z kolei najemcy lokali mieszkalnych lub osoby, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, chcąc otrzymać kredyt na preferencyjnych warunkach, musiały się zobowiązać, że w ciągu 6 miesięcy od nabycia kredytowanego mieszkania rozwiążą umowę najmu bądź doprowadzą do wygaśnięcia prawa lokatorskiego w spółdzielni.

Charakterystyka kredytu

• Kredyt z dopłatami był udzielany tylko w walucie polskiej.
• Dopłaty do kredytu udzielane są przez 8 lat.
• Kwota kredytu preferencyjnego mogła być powiększona wyłącznie o jednorazowe i płatne z góry opłaty i prowizje związane z jego udzieleniem, do wysokości 2% kwoty kredytu przed doliczeniem jednorazowej i płatnej z góry składki ubezpieczenia kredytu preferencyjnego.
• Karencja w spłacie kredytu nie może być dłuższa niż 6 miesięcy.
• Spłata kredytu odbywać się będzie wyłącznie metodą równych rat kapitałowych (rata malejąca) lub równych rat kapitałowo-odsetkowych (rata równa).

Na jaki cel można pozyskać preferencyjny kredyt?

Kredyt preferencyjny mógł zostać udzielony na:

• zakup będącego w budowie lub istniejącego domu jednorodzinnego (nie dotyczy Singli) lub lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym stanowiącego odrębną nieruchomość,

• zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym lub dom jednorodzinny,

• pokrycie kosztów budowy lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym lub domu jednorodzinnego, budowanego przez spółdzielnię mieszkaniową w celu ustanowienia odrębnej własności tego lokalu lub przeniesienia własności domu jednorodzinnego,

• wkład budowlany do spółdzielni mieszkaniowej, wnoszony w celu uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest zasiedlany po raz pierwszy lokal mieszkalny,

• budowę domu jednorodzinnego (nie dotyczy Singli),

• nadbudowę, przebudowę lub rozbudowę budynku mieszkalnego lub adaptację budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkaniowe, w celu uzyskania lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

• piwnicę.

Dodatkowe ograniczenia możliwości kredytowania

Istnieją dodatkowe wymagania odnośnie samej nieruchomości, które w znacznej mierze ograniczają zasób celi kredytowania:

• lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, mający stanowić przedmiot kredytowania, musi być położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, mającego stanowić przedmiot kredytowania, nie może przekraczać odpowiednio 75 m2 (50 m2 w przypadku Singli) i 140 m2 (brak możliwości zakupu przez Singla),
• cena zakupu lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, cena zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, wkład budowlany, koszt budowy domu jednorodzinnego, koszt nadbudowy, przebudowy lub rozbudowy budynku mieszkalnego lub koszt adaptacji budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu na cele mieszkalne, na który został udzielony kredyt preferencyjny, nie może przekraczać kwoty stanowiącej iloczyn powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.

Na bazie powyższych ograniczeń należy stwierdzić, iż podstawowym założeniem ustawodawcy była pomoc dla mniej zamożnych osób kupujących tańsze i mniejsze nieruchomości. Największe ograniczenie stanowi tu maksymalna cena 1 m2 nabywanej nieruchomości, która opiera się na średnim wskaźniku przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Wskaźnik ten ustalany przez wojewodów na każdy kwartał znacznie odbiega od oferowanych średnich cen sprzedaży 1 m2 mieszkania, co zawęża liczbę potencjalnych nieruchomości mogących być objętych państwowym programem "Rodzina na swoim".

Tabelka 1.: Przykładowe limity cen metra kwadratowego lokalu w złotych w programie „Rodzina na swoim”.

Podstawa prawna

Preferencyjny kredyt mieszkaniowy z państwowymi dopłatami do oprocentowania w ramach programu "Rodzina na Swoim" został wprowadzony na mocy ustawy z 8 września 2006 roku o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dziennik Ustaw nr 183 z dnia 11 października 2006r., poz. 1354).

Zmiany w ustawie

21 listopada 2008 roku miała miejsce nowelizacja ustawy z 8 września 2006 roku o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, która weszła w życie z początkiem 2009 roku. Wprowadza ona dwie istotne zmiany, które znacznie poprawiają dostępność kredytu preferencyjnego:

• Po pierwsze podwyższony został średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych poprzez zwiększenie współczynnika mnożnikowego z 1,3 na 1,4 (Zobacz: Tabelka 1.). Ta zmiana podwyższa limit ceny 1m2 lokalu o blisko 8%, co w połączeniu z aktualnym spadkiem cen nieruchomości znacznie zwiększa liczbę dostępnych mieszkań w ramach programu „Rodzina na swoim”.
• Drugą bardzo istotną zmianą jest umożliwienie przystąpienia do kredytu najbliższej rodziny kredytobiorców. Mogą nimi być zstępni, wstępni, rodzeństwo, ojczym, macocha lub teściowie docelowego kredytobiorcy. To bardzo duże udogodnienie dla osób mających problemy ze zdolnością kredytową, które znacznie poszerza grono potencjalnych kredytobiorców.

15 lipca 2011 miała miejsce kolejna nowelizacja (31 sierpnia 2011 roku weszła w życie) tym razem zaostrzająca kryteria przyznawania kredytów. Poszerzono natomiast grupę docelową kredytu z dopłatami.

• Obniżony został wskaźnik przeliczeniowy kosztu otworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej z 1,4 do 1 dla rynku pierwotnego oraz do 0,8 dla rynku wtórnego. Znacząco ogranicza to dostępność mieszkań spełniających kryteria cenowe.
• Ograniczono maksymalny wiek docelowych kredytobiorców do 35 roku życia. Nie dotyczy to osób samotnie wychowujących dzieci i małżeństw gdzie tylko jedna osoba przekroczyła próg wieku.
• Wprowadzono możliwość dołączenia do kredytu małżonków członków najbliższej rodziny (np. bratowa, szwagier)
• Grupą docelową są również tzw. single, które wcześniej nie posiadały nieruchomości. W przypadku tej grupy limity m2 są takie jak w przypadku małżeństw z tą różnicą, że maksymalna powierzchnia nabywanej nieruchomoości nie może przekraczać 50 m2, a dopłaty dolicza się do 30 m2
• Określono czas zakończenia programu wraz z końcem roku 2012

Banki udzielające kredyty z dopłatą

O kredyt w ramach programu „Rodzina na swoim” można było ubiegać się jedynie w bankach, które miały podpisane odpowiednią umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Banki oferujące kredyt preferencyjny:

• Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A.
• Krajowa Spółdzielcza Kasa Oszczędnościowo-Kredytowa
• Gospodarczy Bank Wielkopolski S.A.
• Bank Polskiej Spółdzielczości S.A.
• Bank Pocztowy S.A.
• Bank Polska Kasa Opieki S.A.
• Mazowiecki Bank Regionalny S.A.
• Alior Bank S.A.
• Pekao Bank Hipoteczny
• Bank BPH S.A.
• Getin Noble Bank S.A.
• Euro Bank S.A.
• Bank Zachodni WBK S.A.
• Bank Handlowy w Warszawie S.A.
• Credit Agricole S.A. - dawniej Lukas Bank S.A.
• Allianz Bank Polska S.A. - Rebranding na GET BANK S.A.
• Bank Gospodarki Żywnościowej S.A.
• MultiBank S.A.
• mBank S.A.
• BNP Paribas Bank Polska S.A.
• Bank Millennium S.A.
• Deutsche Bank PBC - bank wycofał się z kredytów z dopłatami w dniu 01.09.2011 roku

Źródła:

• Ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. z dnia 18 grudnia 2008 r. Nr 223, poz. 1465).
• "Parametry preferencyjnego kredytu mieszkaniowego z dopłatami do oprocentowania ", Bank Polska Kasa Opieki S.A.
• http://www.bgk.com.pl/
• http://www.money.pl/
• http://www.gazetaprawna.pl/